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servicios de alquiler, con un precio sensiblemente más bajo que los vigentes en el mercado.

De acuerdo con los resultados del estudio, y la percepción de la población objeto del mismo, los hogares arrendatarios maniestan considerarse doblemente excluidos de la política de vivienda. De un lado, por la inexistencia de programas di- rigidos a desarrollar el mercado correspondiente a esta forma de tenencia, y la consecuente ausen- cia de instrumentos que relativicen el esfuerzo del hogar para cubrir este gasto. Por otra parte, se sienten excluidos de los programas de acceso a vivienda propia vía el SFV. En este caso, por la prevalencia de ocupaciones e ingresos infor- males en los hogares, lo cual los margina de los servicios de las cajas de compensación familiar, CCF, operadores del SFV, del crédito bancario o alternativo y de las posibilidades de acumular los recursos requeridos para el ahorro programado o la cuota inicial.

Desde otra perspectiva, la exclusión del arren- datario de la esfera de la política de vivienda, puede asociarse también, al desconocimiento de la normatividad que regula este servicio habita- cional, situación que resulta extensiva, al hogar arrendador u oferente. En términos de la con- solidación de este mercado, como estrategia de política habitacional, el contexto descrito puede actuar negativamente en ambos sentidos. Del la- do de la demanda, el arrendatario no percibe un apoyo normativo que lo respalde, y le garantice seguridad en la tenencia. Del lado de la oferta, problemas comunes que la norma elimina, si se aplicaran, como el de la solidaridad del propie- tario con el inquilino, en las deudas de éste con

las empresas de servicios públicos, restringen la oferta del servicio. De manera que no es un producto de libre adquisición en el mercado

  • por parte de cualquier demandante, sino

que, asumiendo, incluso, el costo de la vacancia del inmueble,13 el arrendador preere esperar hasta encontrar un inquilino conocido, o por lo menos recomendado, conllevando además, esta conguración particular, como está demostrado, a una situación de detrimento del canon real de arrendamiento.14

Como derivación adicional, esta última situación puede constituir uno de los motivos de la infor- malidad, en este tipo de transacción inmobiliaria. En la medida en que, arrendatario y arrendador son conocidos, algunas veces incluso parientes, formalidades como la de redactar y rmar un con- trato escrito, con todas las precisiones requeridas, se obvian. Frente a problemas de convivencia, via- bles por el uso compartido de espacios, servicios, y otros, no se tiene un referente de compromisos adquiridos que medie y relativice el conicto.

Es responsabilidad social del Estado, implementar los mecanismos necesarios de control y regulación que coneran, de manera progresiva y extensiva, niveles más altos de formalidad en la operación de este mercado. De manera que el arrendador, se sienta motivado a ofrecer este servicio habita- cional, como un producto que demanda calidad, y el arrendatario reconozca, entre otros aspectos, la seguridad en la tenencia como un derecho fundamental y no como el resultado, visible hasta ahora en la práctica, del fortalecimiento de una buena relación, o por lo menos neutral, con el propietario.

13 Esta apreciación subjetiva por parte del arrendador respecto a su situación en el mercado, tiene lugar, no obstante, el hecho que, en términos objetivos, los resultados del estudio señalan para éste un nivel de rentabilidad superior al establecido por la norma (ocho de cada diez arrendadores obtienen márgenes de rentabilidad superiores al 1%). 14 Al respecto, en adición a las manifestaciones recogidas en este sentido por parte de propietarios oferentes, de este servicio habitacional de arriendo (talleres con carácter de focus group previstos por la investigación como procedimiento metodológico de obtención de información en seis de las siete ciudades de cobertura del estudio), se plantean los resultados obtenidos por la presente investigación para la ciudad de Bogotá en términos de la relación del hogar arrendador con el inquilino (38.9% de los casos parientes; 7.8% amigos; 22.8% conocidos y 30.6% ningún tipo de relación); y de otro lado resultados del estudio “Precios inmobiliarios en el mercado de vivienda en Bogotá 1970-2004” del CEDE, según el cual con base en el IPC del DANE “… los arrendamientos están cayendo en el largo plazo y de manera muy acentuada. Si hacemos el cálculo para todo el período entre 1970 y 2003, se obtiene una tasa de decrecimiento anual de –6,03% anual. Si se calcula a partir de los años 80, se obtiene una tasa de decrecimiento de –4,75”

Determinantes de la oferta y la demanda del mercado de arrendamientos urbano para el segmento de población de bajos ingresos

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