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Habitabilidad. Asequibilidad. Lugar. Adecuación cultural.

Los elementos esenciales de la vivienda adecuada destacan, más que la forma de tenencia, la segu- ridad jurídica de la misma y la relación de su costo con los ingresos de los hogares, entre otras impor- tantes condiciones. En el caso de Colombia, el artículo 51 de la Constitución Política, establece el derecho de los colombianos a una vivienda digna y, aunque el desarrollo de este concepto es una tarea pendiente en nuestro medio, es claro que el mismo no se relaciona, de manera exclusiva, con el acceso a la vivienda de los hogares colombianos en condición de propietarios.

Sin embargo, históricamente los hogares y las políticas públicas de vivienda han privilegiado el acceso a la propiedad, como el medio más indi- cado para atender las necesidades habitacionales de la población; constante que es independien- temente de la región del mundo y del estado de desarrollo de la economía de cada país. De otra parte, las políticas sectoriales de vivienda social, generalmente enfatizan en los programas de vi- vienda nueva.

Estas consideraciones son pertinentes cuando se diseñan y formulan las políticas públicas del sector habitacional. Lo importante, es viabilizar el acceso de los hogares a viviendas adecuadas, mediante la integración de programas de merca- do para los grupos sociales con capacidad de pago autónoma, y programas institucionales de vivienda, dirigidos hacia la población con in- gresos insucientes, con aplicación de subsidios que complementen su capacidad económica. En ambos casos, promoviendo el desarrollo de todos los mercados relacionados con la vivienda, como la nanciación hipotecaria de mercado y alternativa, suelo urbano y producción de unida- des habitacionales, principalmente.

La atención de las necesidades habitacionales

Las necesidades habitacionales de los hogares son complejas y diversas, y la forma como la población las satisface comprende, consecuentemente, una gran variedad de soluciones y servicios de vivienda. Colombia, cuenta actualmente con una población aproximada de once millones de hogares, y un stock habitacional de alrededor de nueve millones de unidades. En el proceso so- cial de ocupación del territorio y de uso del stock, se combinan, de manera sistémica, los tipos de vivienda y las formas de tenencia, en un mercado, en el cual se enfrentan las unidades existentes y las viviendas generadas por diversas formas de pro- ducción, del lado de la oferta, con la demanda de los hogares. La cual presenta una compleja composición cultural y socioeconómica, con motivaciones heterogéneas, en lo que tiene que ver con el interés que determina el gasto en vi- vienda, es decir, si éste se hace con la nalidad de uso, renta, u otros.

En este proceso es importante reconocer, entonces, que la mayor parte de las necesidades habitacionales se atiende con los servicios generados por el stock de vivienda, constituido históricamente y concentrado, actualmente, en las ciudades. Uno de los servicios habitacionales más importantes, es el alquiler de viviendas y espacios residenciales, el cual, constituye una forma de tenencia que, en Colombia, acoge a más del 30% de los hogares.

El arrendamiento es una forma de tenencia que no sólo es atractiva para los hogares que no se interesan en la propiedad, independientemente de su nivel económico. El stock arrendado genera rentas que se canalizan, principalmente, hacia los hogares propietarios de los estratos bajos y medio bajos de la población y permite una alternativa para aquellos de su mismo nivel socioeconómi- co, que no tienen posibilidades de acumulación para la cuota inicial de una vivienda nueva, o los

Determinantes de la oferta y la demanda del mercado de arrendamientos urbano para el segmento de población de bajos ingresos

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