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Le présent ouvrage a été conçu à l'origine pour servir d'outil de ... - page 172 / 320

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123.

Dans la pratique, chaque grande opération immobilière est isolée dans un cadre juridique approprié : la société civile immobilière.

1) Le financement de la construction de logements

Le financement intérimaire (ou crédits aux promoteurs)

Ces considérations éclairent la nature des financements que réclame la construction, et le domaine d'intervention des banques en cette matière. Entre le moment où le terrain est acquis et les premières études entreprises, et celui où la construction est réalisée et vendue, il s'écoule un délai de plusieurs années durant lequel les débours sont importants (prix du terrain, frais d'études, premières dépenses de construction...).

C'est la phase du financement intérimaire : les banques accordent à la société civile immobilière, créée par le promoteur, des crédits destinés à financer les terrains ou le démarrage de la construction. Le prêteur ouvre dans ses livres un compte au nom de l'opération et le crédit est utilisé en appoint des autres ressources en fonction des dépenses réelles sur présentation des justificatifs.

D'une manière générale le financement intérimaire couvre les besoins résultant du décalage entre les dépenses engagées et les recettes encaissées. Plus celles-ci sont tardives, plus les besoins intérimaires sont élevés.

Les garanties bancaires

Les banques accordent également, sous forme de caution ou sous forme d'ouverture de crédit confirmée, des garanties d'achèvement ou de remboursement. Les premières sont constituées par un engagement au profit des acquéreurs d'apporter les fonds qui seraient nécessaires à l'achèvement du programme au cas où le promoteur serait défaillant et incapable de livrer la construction. Par la garantie de remboursement, la banque s'engage à reverser à l'acquéreur, s'il le désire, les sommes qu'il a versées au promoteur défaillant.

2) Le financement de l'acquisition de logements

On vise ici non pas les moyens financiers nécessaires à l'édification proprement dite des immeubles, mais les possibilités financières offertes aux organismes ou aux particuliers qui veulent se rendre propriétaires de logements.

Quatre grands secteurs se dégagent:

Le secteur public

On sait que le financement privé de la construction avait disparu avant la dernière guerre. Au surplus l'insuffisance de l'épargne et la nécessité de développer la construction firent qu'on se tourna tout naturellement vers l'Etat. De là le développement de tout un secteur

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