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Alberto Recarte – La crisis financiera internacional y el crack financiero español - page 25 / 44

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Alberto Recarte – La crisis financiera internacional y el crack financiero español

Se temía que los compradores de viviendas no pudieran pagar las hipotecas concedidas si subían los tipos de interés. Las entidades financieras habían comenzado a ser más exigentes con las garantías que pedían a compradores de viviendas, y, en menor medida, a promotores inmobiliarios.

Que iba a haber una crisis era evidente por la repercusión del excesivo precio del suelo en las viviendas y en el resto de las edificaciones, además de por un exceso de oferta, que se hacía a precios cada vez mayores, poniendo de manifiesto que el mercado de la vivienda, en particular, lejos de ser un mercado único y transparente, se compone de una serie de mercados opacos, fraccionados, segmentados, y, en algunos casos monopolizados. Y, por supuesto, sin competencia. Las diferencias entre los analistas eran del cuánto, de a quién le iba a afectar y de cuándo se produciría la

crisis.

La doctrina

oficial

instituciones

financieras,

las los

de d

e

promotores, de los analistas, de los bancos de inversión y de los institutos de coyuntura era que no habría desplome brusco, sino una suave desaceleración de la subida de precios de la vivienda, hasta igualarse –por arte no se sabe bien de qué– con el IPC, lo que repercutiría, también suavemente, en la ralentización de la nueva construcción. Pero no se ponía en duda, por ejemplo, que el precio del suelo no bajaría jamás. Ya saben, se

trataba de

un

bien

"permanentemente

escaso".

Una

creencia de la que yo también participaba en 2004, cuando escribí que me parecía imposible, dada la complejidad administrativa para transformar suelo rústico en urbano,

que llegara a sobrar suelo urbano en

España.

La política

crediticia

se

había

endurecido, en los meses anteriores a agosto de 2007, para los compradores últimos de viviendas, pero se había mantenido el crédito promotor tanto a empresas solventes como a otras muchas menos capitalizadas. Y se siguieron

financiando

operaciones

corporativas de compra de unas empresas promotoras inmobiliarias por otras. Y nadie se interesó por su liquidez, porque nunca se pensó que las ventas de suelo y viviendas pudieran paralizarse masivamente de una forma brusca. El crédito se seguía concediendo sin más garantías que la de los balances. Ya saben, el suelo era el mejor de los activos.

3. La posibilidad de un ajuste brusco

Y, sin embargo, para algunos analistas era evidente que la crisis del sector promotor nunca iba a ser suave. La cantidad de viviendas construidas y en construcción cubría sobradamente la demanda. Y era muy significativo el número de viviendas que se había vendido en los últimos años como pura inversión, con objeto de alquilarlas o de lograr una plusvalía en la reventa. De hecho, en la primera parte de 2007, se registraban caídas de las ventas de viviendas superiores al 30% o al 40% en relación con los mismos períodos del año anterior y el número total de transacciones inmobiliarias se reducía mes a mes, para desconcierto y desesperación de las entidades de los promotores, de la banca financiadora y de las autoridades autonómicas, que veían como disminuían sus ingresos por el impuesto de transmisiones patrimoniales, frente a crecimientos

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